Comprare in Sicilia, con chiarezza.

Giuseppe Rinaudo: dall'Esercito al mercato immobiliare internazionale in Sicilia

Un percorso professionale che unisce disciplina, competenze linguistiche e passione per il territorio siciliano.

Sono Giuseppe Rinaudo e il mio percorso professionale è il risultato di esperienze diverse, accomunate da alcuni valori fondamentali: responsabilità, determinazione, capacità di adattamento e attenzione alle persone.

Dodici anni nell'Esercito: le fondamenta del mio percorso

La mia carriera è iniziata nell'Esercito Italiano, dove ho prestato servizio per dodici anni come ufficiale.

Un'esperienza che ha contribuito profondamente alla mia formazione personale e professionale, insegnandomi l'importanza della disciplina, della leadership, dell'organizzazione e della capacità di prendere decisioni anche in situazioni complesse.

Sono competenze che continuo a portare con me e che oggi rappresentano una parte importante del mio modo di lavorare.

Una nuova carriera nel settore immobiliare Da cinque anni opero nel settore immobiliare in Sicilia.

Ho iniziato come traduttore, mettendo a disposizione le mie competenze linguistiche per facilitare la comunicazione tra professionisti del settore e clienti stranieri.

Questa esperienza mi ha permesso di avvicinarmi al mercato immobiliare da una prospettiva internazionale, comprendendo le esigenze di chi desidera acquistare una proprietà in Sicilia pur vivendo all'estero.

Con il tempo, questo percorso si è evoluto fino a portarmi a diventare agente immobiliare, un'attività nella quale posso combinare le mie esperienze precedenti con la conoscenza del territorio e l'interesse per il mercato immobiliare.

Un ponte tra la Sicilia e i clienti internazionali Oggi mi occupo di accompagnare clienti internazionali nella ricerca, nell'acquisto e nella valorizzazione di proprietà in Sicilia.

Parlo italiano, inglese, spagnolo e francese, competenze che mi consentono di comunicare direttamente con clienti di diverse nazionalità, comprendere le loro esigenze e facilitare il loro percorso di acquisto.

Acquistare una casa all'estero, infatti, significa confrontarsi non soltanto con un mercato immobiliare sconosciuto, ma anche con procedure amministrative, differenze linguistiche e abitudini culturali diverse.

Per questo considero il mio lavoro qualcosa che va oltre la semplice compravendita: significa offrire un punto di riferimento affidabile e accompagnare il cliente anche negli aspetti pratici legati al suo investimento.

Il mio approccio

Credo che ogni progetto immobiliare debba partire dall'ascolto. Che si tratti di una seconda casa, di un investimento o del desiderio di trasferirsi in Sicilia, ogni cliente ha esigenze, aspettative e obiettivi differenti.

Il mio approccio unisce la precisione e il senso di responsabilità maturati durante la carriera militare, le competenze linguistiche e l'esperienza acquisita nel settore immobiliare.

Il mio obiettivo è rendere l'esperienza di acquisto in Sicilia il più possibile chiara, serena e trasparente, costruendo rapporti professionali basati sulla fiducia e sull'attenzione alle persone.

Perché acquistare una proprietà non significa soltanto investire in un immobile, ma spesso dare forma a un nuovo progetto di vita.

L'agente immobiliare ti dice: "Non preoccuparti, semplicemente non è un immobile mutuabile." È proprio in quel momento che dovresti iniziare a fare domande. Troppi acquirenti stranieri ignorano questo campanello d'allarme perché non capiscono cosa significhi realmente "immobile non mutuabile".

Ecco la verità: Un immobile definito "non mutuabile" non ha superato (o probabilmente non supererà) i controlli che una banca italiana richiede prima di concedere un mutuo.

Perché? Irregolarità urbanistiche? Discrepanze catastali? Mancanza del certificato di agibilità? Problemi strutturali? Questioni legali?

Non lo saprai se non lo chiedi. Ed ecco l'errore che commettono molti acquirenti: Si fidano delle rassicurazioni dell'agente immobiliare senza incaricare un proprio geometra di effettuare verifiche, per paura che la casa venga venduta a qualcun altro.

Non farlo mai. Chiedi all'agente: Perché l'immobile non è mutuabile? Il problema può essere regolarizzato? Chi pagherà per la sistemazione? Un tecnico ha già individuato il problema?

Poi, incarica un geometra indipendente di verificare tutto prima di firmare qualsiasi cosa. Sì, alcuni immobili non mutuabili rappresentano ottime opportunità. Altri sono disastri finanziari in attesa di accadere. Le parole "NO MUTUO" non dovrebbero mai spaventarti... Ma dovrebbero renderti abbastanza sospettoso da voler approfondire prima di innamorarti della proprietà.

Non avere fretta di buttare via un sacco di soldi.

1. Prima dell'acquisto: i controlli
Hai trovato la casa giusta? Prima di firmare o pagare, è importante verificare che sia tutto in regola.
• Geometra o tecnico: controlla la regolarità urbanistica e catastale dell'immobile.
• Notaio: verifica gli aspetti giuridici della compravendita, come la proprietà e la presenza di eventuali ipoteche.
• Documenti personali: per acquistare ti servirà un codice fiscale italiano. Se sei cittadino extra-UE, bisogna anche verificare che tu possa acquistare in Italia.
Consiglio: fai eseguire i controlli prima di assumere impegni vincolanti.

2. La proposta d'acquisto
È il documento con cui comunichi al venditore che vuoi acquistare la casa a un determinato prezzo.
• Indica il prezzo offerto e le condizioni dell'acquisto.
• Spesso viene accompagnata da un assegno a garanzia.
• Quando viene accettata dal venditore e l'accettazione ti viene comunicata, può diventare un contratto vincolante.
Attenzione: non è una semplice prenotazione della casa. Leggi bene prima di firmare!

3. Il preliminare (o compromesso)
È il contratto con cui acquirente e venditore si impegnano a concludere la compravendita.
• Si stabiliscono il prezzo definitivo, i pagamenti e la data del rogito.
• Normalmente si versa una caparra confirmatoria, il cui importo viene concordato tra le parti.
• Il preliminare deve essere registrato secondo le modalità e i termini di legge.
Il nostro consiglio: stipula il preliminare dal notaio e fallo trascrivere nei registri immobiliari. Non è sempre obbligatorio, ma offre una protezione importante contro determinati problemi che potrebbero verificarsi prima del rogito.

4. Il rogito notarile
È l'atto definitivo con cui, normalmente, diventi proprietario della casa.
• Si firma davanti al notaio.
• Si paga il saldo del prezzo.
• Si pagano le imposte, il notaio e l’agenzia immobiliare.
• Normalmente vengono consegnate le chiavi, salvo accordi diversi.
Se non parli sufficientemente italiano, informa il notaio in anticipo: potrebbe essere necessario un interprete.
Se non puoi venire in Italia, in molti casi puoi firmare tramite una persona di fiducia con una procura speciale.

5. Quali tasse devi pagare?
Le imposte dipendono dal tipo di venditore e dalle agevolazioni applicabili.
Se acquisti da un privato, generalmente:
• Prima casa: imposta di registro del 2%, se hai i requisiti.
• Seconda casa: imposta di registro del 9%.
• In entrambi i casi, imposte ipotecaria e catastale di 50 € ciascuna.
L'imposta di registro ha normalmente un minimo di 1.000 €. In alcuni casi si calcola sul valore catastale, anziché sul prezzo di vendita.
Se acquisti da un'impresa con vendita soggetta a IVA, le imposte sono diverse.
Attenzione: essere straniero non esclude automaticamente le agevolazioni prima casa, ma bisogna rispettare requisiti specifici.

6. Dopo il rogito
Una volta acquistata la casa, ricordati di:
• Attivare o volturare luce, acqua e gas.
• Verificare eventuali spese condominiali.
• Informarti sull'IMU e sugli altri obblighi fiscali.
• Verificare le regole applicabili se vuoi affittare l'immobile.

Insomma, se sei realmente interessato chiedi una consulenza specifica e arriva ben preparato!

Immagina questa situazione.

Hai finalmente trovato la casa dei tuoi sogni in Sicilia.

Il prezzo è di 80.000 euro. Hai i soldi, il venditore è contento e tu non vedi l'ora di ricevere le chiavi.

Semplice, vero?

Beh, quasi.

C'è una cosa importante che devi sapere prima di acquistare un immobile in Italia:

Non basta avere i soldi. Devi anche poter dimostrare da dove provengono e come intendi utilizzarli per pagare.

Ed è proprio qui che, per molti acquirenti stranieri, le cose iniziano a complicarsi.

1. Si può comprare una casa in contanti in Italia?

Non nel modo in cui potresti immaginare.

In Italia, i trasferimenti di denaro contante tra soggetti diversi sono generalmente vietati quando l'importo complessivo raggiunge o supera i 5.000 euro.

Questo significa che non puoi semplicemente presentarti dal notaio con 80.000 euro in banconote e consegnarli al venditore.

E nemmeno suddividere il pagamento in tante piccole somme per aggirare il limite è una soluzione consentita.

Per acquistare un immobile, il metodo più sicuro e pratico è utilizzare strumenti bancari tracciabili.

Avere i soldi non basta. Anche il pagamento deve rispettare la legge italiana.

2. Quindi, come si paga concretamente una casa?

I metodi più comuni sono:

Bonifico bancario: il denaro viene trasferito attraverso il sistema bancario e l'operazione rimane documentata.

Assegno circolare: un assegno emesso direttamente dalla banca, molto utilizzato nelle compravendite immobiliari italiane.

Deposito del prezzo presso il notaio: in determinate situazioni, l'acquirente può depositare il denaro su un conto dedicato del notaio, che provvederà a trasferirlo al venditore secondo le modalità previste dalla legge.

La modalità di pagamento deve essere concordata con il venditore e con il notaio prima del giorno della firma.

E attenzione: anche le caparre e gli acconti versati prima del rogito devono essere correttamente documentati.

3. Da dove arrivano i tuoi soldi?

Questa è una domanda che spesso sorprende gli acquirenti stranieri.

Magari hai risparmiato per vent'anni.

Magari hai venduto un immobile nei Paesi Bassi, in Germania o nel Regno Unito.

Oppure hai ricevuto un'eredità.

Sono tutte situazioni assolutamente normali.

Ma secondo la normativa italiana antiriciclaggio, il notaio e gli istituti finanziari possono essere tenuti a verificare la provenienza dei fondi.

A seconda della situazione, potrebbero essere richiesti estratti conto, documenti relativi alla vendita di un altro immobile, atti di successione o altre prove documentali.

Questo non significa che qualcuno sospetti che tu stia facendo qualcosa di illegale.

Significa semplicemente che acquistare una casa è un'operazione finanziaria regolamentata, non soltanto un accordo privato tra due persone.

4. E se volessi pagare con oro, automobili o altri beni di valore?

Ecco un'altra domanda interessante.

Puoi offrire oro, un'automobile, gioielli o altri beni di valore invece di pagare il prezzo attraverso una banca?

Una normale compravendita immobiliare non può essere trattata come uno scambio informale di oggetti preziosi.

La legge italiana riconosce particolari forme contrattuali, tra cui la permuta, attraverso la quale è possibile scambiare beni anziché venderli in cambio di denaro.

Ma si tratta di operazioni giuridiche differenti, con specifiche implicazioni documentali, fiscali e di valutazione.

Non puoi semplicemente sostituire un pagamento dichiarato con uno scambio di beni non documentato e aspettarti che il notaio lo accetti.

Qualsiasi soluzione alternativa deve essere valutata preventivamente con un notaio italiano.

5. Il notaio non è lì soltanto per guardarti firmare.

In Italia, l'atto definitivo di compravendita immobiliare viene chiamato rogito notarile.

Durante questa procedura, il notaio verifica gli aspetti giuridici dell'operazione ed effettua i controlli antiriciclaggio previsti dalla normativa.

Nell'atto devono essere riportate informazioni dettagliate sulle modalità con cui è stato pagato il prezzo dell'immobile.

E questo comprende anche i pagamenti effettuati prima della firma.

Quindi, non aspettare il giorno del rogito per chiederti come trasferire il denaro.

Organizza tutto in anticipo.

6. L'Italia non è complicata quando impari a conoscerne le regole.

Una cosa che ho imparato aiutando clienti internazionali è che molti problemi nascono semplicemente da aspettative differenti.

Quello che in un Paese è considerato assolutamente normale, in un altro può richiedere documenti diversi, controlli aggiuntivi o procedure completamente differenti.

E non c'è niente di male.

Stai acquistando una casa in un Paese nuovo, con le sue leggi, le sue tradizioni e le sue procedure.

Anche questo fa parte dell'esperienza: imparare a capire come funzionano le cose.

Il mio consiglio? Non preparare soltanto il budget. Prepara anche i documenti.

Parla con il notaio con largo anticipo, confrontati con la tua banca e affidati a professionisti che conoscono il mercato immobiliare italiano e le sue procedure.

Perché l'obiettivo non è soltanto acquistare una bellissima casa in Sicilia.

È potertela godere in totale serenità, sapendo che ogni cosa è stata fatta correttamente.

E credimi, questa tranquillità vale tutta la preparazione necessaria. 🇮🇹

È un dato interessante, pubblicato dal Gruppo Tecnocasa, che racconta quanto stia crescendo la presenza di acquirenti internazionali nel nostro mercato immobiliare.

Non sappiamo esattamente quanti stranieri possiedano oggi una casa in Italia: manca un dato nazionale completo che comprenda anche chi vive all'estero.

Ma una cosa è certa: molte di queste proprietà, prima o poi, passeranno alla generazione successiva.

E questo significa che sempre più persone potrebbero ritrovarsi a ereditare una casa in un Paese che conoscono poco, di cui magari non parlano la lingua e nel quale non hanno mai vissuto.

Un'eredità può essere una bellissima sorpresa. Oppure un enorme problema.

Immagino due situazioni completamente diverse.

Da una parte, qualcuno che riceve una telefonata e scopre di aver ereditato una piccola casa in Sicilia.

Magari una casa piena di ricordi, in un paese affacciato sul mare.

È felice, emozionato. Inizia già a immaginare le vacanze, le estati italiane, la possibilità di avere finalmente un posto tutto suo.

Poi arrivano le domande.

Chi paga le tasse? Chi controlla la casa? Come si attivano le utenze? E se il tetto ha bisogno di lavori?

Dall'altra parte, immagino qualcuno che quella casa non la desiderava affatto.

Magari ha appena perso una persona cara. Vive in Olanda, Germania o Inghilterra, ha un lavoro, dei figli, una vita piena di impegni.

E improvvisamente si ritrova a dover gestire una proprietà a 2.000 chilometri di distanza.

Non vuole trasferirsi. Non vuole ristrutturare. Non vuole investire.

Vuole soltanto vendere quella casa, possibilmente senza trasformare i prossimi due anni della sua vita in una battaglia contro la burocrazia italiana.

E sapete una cosa?

Io li capisco entrambi.

Il primo passo non è vendere. È trovare qualcuno che ti capisca.

Quando erediti un immobile in Italia vivendo all'estero, il mio consiglio è di contattare una buona società immobiliare, possibilmente prima ancora di prendere decisioni sul futuro della proprietà.

Ma non sceglierei un'agenzia soltanto perché conosce il mercato locale.

Cercherei soprattutto professionisti che abbiano avuto esperienze internazionali.

Persone che abbiano vissuto, lavorato o gestito progetti all'estero.

Perché chi ha provato a organizzare qualcosa in un Paese straniero sa quanto possano essere frustranti anche le operazioni più banali.

Sa cosa significa non capire una lettera ricevuta dal Comune.

Non sapere quale documento firmare.

Non riuscire a parlare con un ufficio.

Oppure dover prendere un aereo soltanto per risolvere una questione che sembrava semplicissima.

Un bravo professionista non dovrebbe mai minimizzare queste difficoltà.

Dire a un cliente straniero "È facile, funziona così in Italia" non è sempre una risposta utile.

A volte basta mettersi nei suoi panni. Prova a pensare: se domani ereditassi una casa in Brasile, cosa faresti? Quali emozioni proveresti?

Da dove cominciare concretamente?

Io suggerirei questi passaggi:

1. Chiarire la situazione ereditaria. Contattare un notaio o un professionista qualificato per verificare testamento, eredi, eventuali debiti e adempimenti successori. La dichiarazione di successione, quando dovuta, va generalmente presentata entro 12 mesi dall'apertura della successione.

2. Verificare la documentazione immobiliare. Controllare la situazione catastale, urbanistica, le intestazioni e l'eventuale presenza di irregolarità con l’agenzia immobiliare

3. Capire quanto vale davvero la casa. Non quanto valeva vent'anni fa. Non quanto pensava il precedente proprietario. Quanto vale oggi, nel mercato reale.

4. Verificare le spese di gestione. IMU, utenze, condominio, manutenzione e possibili lavori urgenti. Anche una casa vuota può costare denaro. Lo fai con un commercialista italiano.

5. Decidere cosa farne. Tenerla, affittarla, ristrutturarla oppure venderla. Senza pressioni e con una valutazione realistica dei costi e dei benefici.

6. Organizzare la gestione a distanza. Individuare persone affidabili sul territorio (come i property manager) e verificare, con il notaio, quali operazioni possano essere effettuate mediante procura.

Non tutti quelli che possiedono una casa in Italia hanno scelto di averla.

Questa è forse la riflessione più importante.

Nel settore immobiliare siamo abituati a incontrare persone entusiaste.

Persone che sognano una casa in Sicilia, che cercano il sole, il mare, la cultura e un nuovo stile di vita.

Ma esiste anche un'altra categoria di proprietari internazionali.

Quelli che una casa in Italia non l'hanno cercata.

L'hanno ereditata.

E insieme alle chiavi hanno ricevuto responsabilità, scadenze, spese e decisioni difficili.

Non dobbiamo dare per scontato che siano felici.

E soprattutto non dobbiamo giudicarli se desiderano vendere.

Il nostro compito, come professionisti, non è convincerli ad amare quella casa. È aiutarli a prendere la decisione migliore per la loro vita.

Con competenza, pazienza e soprattutto empatia.

Perché a volte il vero valore di un agente immobiliare non è trovare un acquirente.

È far sentire una persona lontana migliaia di chilometri un po' meno sola davanti a un problema che non aveva scelto.

Ma quanto è grande questo fenomeno in Italia?

Secondo i dati ISTAT del Censimento permanente 2021, in Italia circa il 27% delle abitazioni non risulta occupato da residenti. Parliamo di oltre 9 milioni di abitazioni.

Attenzione: non significa che siano tutte abbandonate o inutilizzate. In questa categoria rientrano anche seconde case, abitazioni per vacanze e immobili utilizzati temporaneamente.

Ma il dato ci racconta qualcosa di importante: una parte considerevole del patrimonio immobiliare italiano non viene utilizzata come abitazione principale.

E tra queste proprietà ci sono anche immobili ereditati, intestati a più persone, che rimangono inutilizzati perché nessuno riesce a prendere una decisione condivisa.

Il vero problema non è sempre la mancanza di compratori. A volte è la mancanza di accordo tra venditori.

Quanto costa non decidere?

Immaginiamo una casa ereditata da tre fratelli, del valore di 200.000 euro. Potrebbe essere affittata a 800 euro al mese. Ma i fratelli non si mettono d'accordo.

Dopo cinque anni, il risultato è questo:

• 48.000 euro di potenziali canoni di locazione lordi non incassati.

• Imposte e spese di gestione comunque da sostenere.

• Manutenzione ordinaria e straordinaria.

• Possibile deterioramento dell'immobile.

E soprattutto cinque anni durante i quali nessuno ha realmente beneficiato dell'eredità.

Un patrimonio che dovrebbe rappresentare una risorsa familiare si trasforma in un costo familiare.

E se gli eredi non si mettono d'accordo? Fortunatamente, la legge italiana offre diverse possibilità.

1. Vendere consensualmente l'immobile. È la soluzione più semplice quando tutti gli eredi concordano. Si vende la proprietà e si divide il ricavato secondo le rispettive quote.

2. Un erede acquista le quote degli altri. Chi desidera conservare la casa può rilevare le quote degli altri comproprietari, concordando un prezzo equo.

3. Chiedere lo scioglimento giudiziale della comunione. È probabilmente la possibilità che molti proprietari stranieri non conoscono.

In Italia, ai sensi dell'articolo 1111 del Codice Civile, ogni comproprietario può, in linea generale, chiedere lo scioglimento della comunione.

Se non si trova un accordo, è possibile avviare la procedura prevista dalla legge, normalmente preceduta da un tentativo di mediazione obbligatoria.

Quando l'immobile non è comodamente divisibile e non può essere assegnato a uno dei condividenti alle condizioni previste, il procedimento può concludersi con una vendita giudiziale e la distribuzione del ricavato. In altre parole, nessun erede può necessariamente bloccare per sempre lo scioglimento della comproprietà.

4. Affidare la gestione a un professionista immobiliare. E questa è una soluzione che personalmente ritengo molto interessante.

Se gli eredi non vogliono vendere, possono valutare di affidare a un professionista un mandato di gestione, eventualmente con rappresentanza e con i poteri necessari, per mettere l'immobile a reddito.

Il professionista può occuparsi della ricerca degli inquilini, della contrattualistica, della gestione operativa e del coordinamento tra i proprietari.

Naturalmente occorre rispettare le regole sulle decisioni dei comproprietari e conferire le autorizzazioni necessarie.

Ma il vantaggio è evidente: non serve che ogni erede gestisca personalmente ogni telefonata, visita o problema quotidiano.

Un'eredità dovrebbe unire, non dividere. So bene che dietro una casa ereditata non ci sono soltanto numeri, ci sono ricordi, sentimenti, rapporti familiari complicati e, qualche volta, vecchie incomprensioni mai risolte.

Ma credo anche che lasciare una proprietà vuota per anni, soltanto perché non si riesce a decidere, raramente sia il modo migliore per rispettare chi ce l'ha lasciata.

A volte vendere è la scelta giusta.

A volte affittare è la soluzione migliore.

A volte serve semplicemente un professionista esterno che aiuti tutti a trovare un equilibrio.

Perché il valore di un'eredità non dovrebbe misurarsi soltanto in metri quadrati, ma anche nella capacità di trasformarla in un'opportunità.